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七倍杠杆华泰证券更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏

　　华泰证券研报称，供需结合来看，房地产市场中长期“止跌回稳”的基础正在构建，但要全面达成仍需要时间。展望下半年，政策发力方向可能包括：1、稳定房价预期是第一步；2、更有效地激活购房需求；3、优化收储发力去库存；4、关注城市更新资金来源。华泰证券更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

　　全文如下

　　华泰 | 房地产“止跌回稳”了吗？

　　供需结合来看，中长期“止跌回稳”的基础正在构建，但要全面达成仍需要时间。展望下半年，我们认为政策发力方向可能包括：1、稳定房价预期是第一步；2、更有效地激活购房需求；3、优化收储发力去库存；4、关注城市更新资金来源。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

　　核心观点

　　我国房地产销售规模“止跌回稳”已初见成效，但市场复苏仍面临库存压力和房价调整的挑战，区域、产品、库存、价格结构的分化正在逐步形成。我们注意到政策推进中仍存在若干堵点，但也看到供给侧优化和购买力改善正在构建中长期“止跌回稳”的基石。我们预计下半年地产政策在稳定房价预期、激活购房需求、优化收储、城市更新融资等方面有望进一步发力，加快“止跌回稳”进程。

　　中国房地产市场“止跌回稳”的进展与挑战

　　2025上半年我国房地产销售规模止跌回稳已初见成效，二手房复苏更明显，推动“新房+二手房”总成交套数回归同比增长（+4%）。但市场复苏依然面临部分挑战：一方面，库存压力仍在，新房去化周期仍处于历史高位，重点城市二手房挂牌量再次攀升；另一方面，销量的复苏传导到房价仍需时日，当前房价尤其是二手房价格仍在筑底过程中。我们观察到市场正在产生一些分化机遇：1、区域结构：部分核心城市住房销量已实现企稳回升；2、产品结构：改善型产品修复动能更足；3、库存结构：供需结构性矛盾犹存，但低能级城市新增供应放缓；4、房价结构：体现“哑铃型”企稳特征——低单价城市不再“跑输”，高能级城市核心区“跑赢”市场。

　　“止跌回稳”之路还有哪些堵点？

　　本轮房地产调整周期中，我们看到了政策“组合拳”带来的积极影响，但也注意到政策推进中存在若干堵点：1、住房存量和人口结构变化导致购房需求减少，叠加收入和房价预期偏弱，居民加杠杆意愿趋弱，稀释购房杠杆政策效果；2、降息未明显提振房价的背后在于房贷利率和租金收益率的“息差”依然较大，当前租金收益率难以支撑房价企稳；3、尽管中央持续优化存量房收储政策，但实际落地规模仍然相对有限，土地收储进展相对更快但意义主要在于“化债”，核心问题是“商业可持续”框架下，政府收储难以成为消化库存的“良药”；4、当前阶段城市更新的思路与上一轮棚改明显不同，且面临地方财力和腾挪空间受限，以及潜在需求不足的问题。

　　中长期“止跌回稳”的基石正在构建：供给侧优化&购买力改善

　　供给侧角度，行业供给逐步优化：1、房地产从业人员、规模房企数量和拿地规模下降，潜在供给能力有所收缩；2、保交楼、保交房持续推进，逐步厘清交付问题；3、从展期到削债，部分出险房企有望“轻装上阵”。需求侧角度，购买力整体有所提升：我国按揭负担比持续下降，2022年以来房价和房贷利率下降共同加速这一进程；相对海外而言，我国按揭负担已处于相对低位，中低能级城市按揭负担比降幅更为明显。供需结合来看，中长期“止跌回稳”的基础正在构建，但要全面达成仍需要时间。展望下半年，我们认为政策发力方向可能包括：1、稳定房价预期是第一步；2、更有效地激活购房需求；3、优化收储发力去库存；4、关注城市更新资金来源。

　　投资建议

　　我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。

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